複数名の共有になっている不動産物件

今回は過去の相続等により不動産が複数人の共有となっている場合で、現状では問題がなくとも家族関係の変化や高齢化による判断能力の低下、相続が発生した際に共有となっている不動産の管理に手間がかかるといった問題について取り上げてみました。

今回ご紹介する信託は即効性のある対策とはなりませんが、部分的に解決できることもございますので、その事例をご紹介いたします。

信託の概要

信託とは財産（現金や土地、建物など）の所有者（委託者）が、それらの財産を預かる者（受託者）と　の契約の元、その目的（信託の目的）に沿って管理・運用等をしてもらい、そこから生まれる利益を受け取る者（受益者）を指定することができる仕組みになっています。

信託を入れることのメリット

　・委託者が高齢の場合に急な体調の悪化や判断能力の低下があっても、信託財産の運用等ができる。
　・成年後見制度を利用するよりも、委託者本人の意思や希望に沿って運用等ができる。
　・信託財産の承継者（受益者）や管理・運用を行う者（受託者）を何段階にも設定することができる。
　　例）現在の受益者（本人）が亡くなった、又は受益者を辞任した場合は、次の受益者を妻とする。
　　　　妻が受益者となれない場合は、次の受益者を長男とする、など。

事例の内容

　親の相続の際にアパートを引継ぎ、それを兄（Ａ）と弟（Ｂ）が共有で取得しています。そこから数年経過し自分たちの相続について考え始めたときに、共有しているアパートについて現状のままでも問題がないのかという事が気になっています。Ａは同族法人Ｄを所有しています。

家族構成：Ａ、Ａの妻、Ｃ（長男、未婚）
Ｂ、Ｂの妻、Ｅ（長女、既婚、子供2人）

信託の内容等

　アパートを信託に入れ、受託者をＣとします（この場合は信託契約書を2通作成する必要があります）。受益者については現状ＡとＢの2人とし、後継受託者としてＣを指定します。
　ここで問題になるのは、最終的に受益者を誰にするのかという事になります。契約書の内容に委託者の地位を誰に相続させるのかを指定することができますので、ＡとＢのどちらに相続が発生した場合にも、受益者としてＥを指定するという信託を設定することで、アパートの所有者を相続により単独所有にまとめることが可能となります。
また、上記の信託を設定することにより、本来ＡとＢの承認を得なければ売却等を行うことはできませんが、受託者の権限のみで売却等が可能になるのでその分の手間が減ります。 信託の内容変更については原則として、委託者・受託者・受益者の全員の合意が必要になるので、自由に書き換えることができる遺言と比べて契約の内容を変更されるリスクは少ないと考えられます。

もしくは、契約書の内容として受益者から同族法人Ｄへの受益権の譲渡を承認し、委託者の地位は受益者の地位とともに移動する旨を内容に組み込みます。
Ａ、Ｂの相続が発生した場合、受益者にＣを指定する信託を設定した上で、1年以内に受益権を同族法人Ｄへ売却することにより、受益者を統一していくことが可能となります。この売却による譲渡所得税の負担は不動産を現物で移転する場合と差はありませんが、受益権化することによって流通税（不動産取得税、登録免許税等）を軽減させることができます。
当事務所では、家族信託のコンサルティング及び家族信託税務業務も行っておりますので、税理士事務所様からのご相談も受け付けております。お電話のほか、ＦＡＸやＥメールでのご相談を受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。