不動産売却での税金はいつ払うの？納税時期や節税方法を解説

不動産売却をする際、税金の扱いについて疑問や不安を感じる人も多いのではないでしょうか。

とはいえ、節税の対象となるケースもあり、事前に不動産売却時に関する税金について把握しておくことが大切です。この記事では、「不動産売却での税金はいつ払うのか？」をテーマに、不動産売却での税金の種類、納税時期、そして節税方法について解説します。

 

不動産売却での税金はいつ払うの？

不動産売却にかかる主な税金の納税時期・タイミングは以下のとおりです。
　　　　　　　　　 　　　　　　　　　

税金の種類	納税時期・タイミング
印紙税	売買契約時
登録免許税	決済時
譲渡所得税	売却翌年の確定申告期間（2月16日～3月15日）
住民税	売却翌年の6月頃
消費税	契約時と決済時に分割

不動産売却時の仲介手数料、司法書士報酬、銀行手数料などにかかる消費税は、契約時と決算時に分割して支払うのが一般的です。

 

不動産売却で生じる税金

不動産を売却する際、さまざまな税金が生じます。各税金について詳しくみていきましょう。

 

譲渡所得にかかる税金

不動産売却で生じた所得を「譲渡所得」といいます。譲渡所得は他の所得と分離して住民税と所得税が課税されますが、そもそも譲渡所得がマイナスの場合には課税されません。 譲渡所得は以下の計算式によって求められます。


なお、土地建物の所有期間によって税率が異なります。

	所有期間
短期譲渡所得	5年以下の土地・建物等
長期譲渡所得	5年を超える土地・建物等

 

譲渡所得の税率表

【譲渡所得の税率】

	所有期間	税率
		所得税	住民税
長期譲渡所得 （所有期間5年超）	5年超	15％	5%
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	5年以下	30％	9%

※ほかにも、上記税率に対して復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされる このように、所有期間が5年以下の場合は税率が高くなります。節税を考える場合には、5年超の長期所有を検討するとよいでしょう。

 

その他の税金

不動産売却で利益の有無に関わらず生じるのが、以下の税金です。


それぞれみていきましょう。

 

登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記時に課される税金です。税額は土地や建物の評価額（固定資産税評価額）に税率をかけて求められます。

【土地の所有権移転登記にかかる税率】

	課税標準	税率
売買	不動産の価額	1,000分の20
相続、法人の合併 または共有物の分割	不動産の価額	1,000分の4
その他 （贈与・交換・収用・競売等）	不動産の価額	1,000分の20

出典：国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

なお、新築で建物に評価額がつけられていない場合には、法務局で定められた課税標準価格に税率をかけて算出します。

 

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に課される税金です。書面に印紙を貼り、消印を押すことで納税ができます。売却代金に応じて、以下のように税額が変動します。

【印紙税の税額】

契約金額	印紙税額	軽減税額※
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円

※平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書は軽減措置で税額が低くなります。詳しくは「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁」にてご確認ください。

 

消費税

不動産売却に関連するサービス、たとえば仲介手数料や司法書士への登記手続き報酬などには消費税がかかります。そのため、土地の売買自体が課税対象でなかったとしても、仲介手数料には所定の税金が生じる点に気をつけなくてはなりません。

 

不動産売却での確定申告の流れ・手順

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合には、確定申告が必要になります。以下の手順に沿って確定申告を行いましょう。

 

必要書類の用意

確定申告をする際に必要な書類（売買契約書、仲介手数料の領収書、登記事項証明書など）を用意します。これらの書類は、譲渡所得の計算や確定申告書への記入に必要です。なお、税金の特例を活用する場合は別途必要な書類を確認し、準備しておきましょう。

 

譲渡所得の内訳書への記入

譲渡所得の内訳書を作成し、譲渡した不動産の概要や売却価格、経費などを記載します。譲渡所得の内訳書は、国税庁のサイトにある「確定申告書作成コーナー」で作成可能です。ほかにも、税務署または国税庁のホームページから書類をダウンロードし、手書きで完成させることもできます。

 

確定申告書への記入

確定申告書第一表、第二表、第三表（分離課税用）を記入します。確定申告書には、所得の総額や税額控除、税額軽減などの項目があるため、慎重に記入しましょう。

 

税務署への書類提出

確定申告書と必要な書類を、住所地の税務署に提出します。提出期間は原則として毎年2月16日から3月15日です。提出方法としては、直接税務署に持参するか、郵送する方法があります。提出期限が過ぎてしまった場合、「無申告加算税」や「延滞税」がペナルティとして課される恐れがあるため注意が必要です。

 

納税または還付の手続き

確定申告の際に納税が必要となった場合、申告期間と同じ2月16日～3月15日に計算した税額を納付しなくてはなりません。納税方法としては、振替納税（指定された金融機関から自動的に納税する方法）やクレジットカード、コンビニでの納付などがあります。

 

不動産売却における節税方法

不動産売却時の税金を抑える方法として、主に以下の3つの方法があります。

 

特別控除の適用

個人が居住用財産を売却する場合の3,000万円特別控除や、収用等の場合の5,000万円特別控除など、状況に応じて適用できる特別控除制度があります。また、買換え特例を利用すれば、譲渡所得税の課税を繰り延べることも可能です。これらの制度を適切に活用し、節税効果を高めましょう。

 

所得費と譲渡費用の適切な計上

不動産の取得費には購入価格だけでなく、仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税なども含まれます。また、売却時の仲介手数料や測量費用、広告費なども譲渡費用として認められるため、これらを漏れなく計上することで、課税対象額を抑えられます。

 

損失控除制度の利用

不動産を売却した際に損失が発生した場合、一定の条件下で他の所得と損益通算することが可能です。特に居住用財産の売却損失については、所得金額の制限なく損益通算が認められるほか、翌年以降3年間の繰越控除ができます。この制度を活用することで、総合的な税負担を減らせるでしょう。

 

不動産売却時の税金に関するご相談なら

今回の記事では、「不動産売却での税金はいつ払うのか？」をテーマに不動産売却での税金の種類や納税時期、そして節税方法について解説しました。不動産売却時には、さまざまな税金が生じるため、思った以上の支払いに驚く人も多いかもしれません。事前に利用できる節税方法がないか確認しておくほか、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

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