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沖田オフィスレポート Vol.125

明けましておめでとうございます。本年も宜しくお願いいたします。いつも当レポートをご愛読頂き、ありがとうございます。第125回は、大規模賃貸共同住宅の敷地として利用されている敷地について、更正の請求を行ったところ、広大地評価が是認された事例を御紹介します。

事例

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相続時点 平成26年
更正時点 平成31年
利用状況 賃貸共同住宅(5階建)1棟
地積:約4,501㎡
用途地域 市街化区域
第一種住居地域
指定容積率:200%
最寄駅 徒歩7分
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今回の事例の事実事項を確認しますと、評価対象地は埼玉県内に所在し、最寄駅より徒歩7分、市街化区域内の第一種住居地域で指定容積率200%、地積4,501㎡でRC造5階建ての大規模賃貸共同住宅の敷地として利用されていました。対象不動産は幹線道路(幅員約16mの県道)沿いであり、周辺地域内には店舗・マンション等も見受けられる地域です。

今回のポイントは以下の2点になります。
① 分譲マンション適地か否か
② 現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地に該当するか否か

そこで、対象不動産の周辺地域における分譲マンション事例を調査したところ、3件の事例が見つかりました。しかし、全ての分譲マンション事例が駅接近性等の立地条件、容積率等の行政的条件において優れた要因を持つ事例であることから、同一需給圏に係るマンション業者の着眼点は、徒歩5分圏内の立地及び、高度利用が可能な容積率(300%以上)を有している土地であることと判断しました。 その他、評価対象地には5階建の賃貸共同住宅が建っていることなど、広大地の要件を満たしているかどうかについては難易度の高い案件でしたが、最終的に、税務上の広大地に該当すると判断され、約1億6,000万円の相続税還付となりました。

平成30年以降の相続においては「広大地評価」に代わり「地積規模の大きな宅地の評価」となりましたが、平成26年4月以降の相続税申告については、今般の事例のように、更正の請求により広大地等として土地評価の減額が認められる可能性があります。
過去のオフィスレポートでもお送りしておりますが、当事務所において以下のような500㎡以上の土地が更正の請求で認められております。

●奥行きが浅く旗竿状の分譲ができそうな土地
●店舗・工場・倉庫として利用されている土地
●3階建以上の賃貸共同住宅の敷地
●最寄駅から徒歩10分圏内の土地
●幹線道路沿いの土地
●角地・二方路地・三方路地
●周辺に工場・店舗・分譲マンションが多くみられる土地

このほか当事務所では、500㎡未満であっても、以下のような土地のご相談を受け付けております。
また、リスクが高いために広大地評価の適用を見送った等の理由による更正の請求についても、お電話のほか、FAXやEメールでのご相談を受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。

●東京都内の500㎡未満の土地
●市街化調整区域内の宅地又は雑種地
●使用収益開始まで10年以上かかる区画整理地内の土地
●市街地山林