相続税対策

相談内容

私と父は不動産賃貸業を営んでおります。私は父の相続税対策をすすめていきたいと思いますが所有する土地に空き地はないため、第三者より土地付きで賃貸用物件の購入を進めていきたいと考え ています。しかしながら、父は現預金をあまり持っていないため、新規物件の購入時に必要な手付金の準備に期間を要すること、新たに「借金」を負うことへの抵抗感もあり難航しています。

対策内容

子が長期所有する借入金のある賃貸用建物を父へ負担付き贈与をしました。
贈与となる部分については、毎年５００万円位を父から孫への債権贈与とします。なお、負担付贈与は税法上、贈与ではなく、子から親への時価での譲渡となります。

　　（子が建築し所有している不動産）
ⅰ．鑑定評価額　　　：７，０００万円
ⅱ．簿価　　　　　　：６，０００万円
ⅲ．借入金残高　　　：９，３００万円 (借入残債及び利息：１０，０００万円)
ⅳ．借入金利息　　　：　　７００万円 (借入残債及び利息：１０，０００万円)
ⅴ．固定資産税評価額：３，０００万円

効果

相続税　２，０００万円の節税

コスト

下記①～③コスト合計　６４１万円
①父の流通税　１５０万円　
・登録免許税　　　６０万円（３，０００万円×２％）
・不動産取得税　　９０万円（３，０００万円×３％）

②子の譲渡税（所得税及び住民税）　２００万円
代物弁済により消滅（相当）する借入金及びその利息の合計金額が譲渡所得の収入金額となります。今回の場合は時価７，０００万円の建物を引き渡す事により消滅（相当）すると考えら れる借入金及び利息７，０００万円が譲渡所得の収入金額です。

→（譲渡収入７，０００万円▲簿価６，０００万円）×２０％＝２００万円
※借入金残高９，３００万円の債権を子から親へ承継させることにより、利息等の違約金の問題も発生しません

③孫の贈与税　２９１万円
子は７，０００万円の建物で１０，０００万円の債務を引き受けてもらうので、差額３，０００万円は相続税法８条により、本来は父から贈与を受けたものとみなされて贈与税が課せられてし まいます。その対策として差額相当は父から子への貸付とし、その貸付を複数年にわたって父から孫へ債権贈与を行います。

例）毎年５００万円を債権贈与した場合
１年あたり贈与税４８．５万　×　６年間　＝２９１万円

以上の通り、もとより資産がある相続税率の高い方はコスト以上に効果を発揮します。
この対策により家族で見ると財産状況が変わらないので、賃貸状況や資金繰りなど安心感のある対策を講じることができました。
また、③での債権を取得する孫については、近年中に父の相続が発生した場合でも、現行法では孫が相続または遺贈で財産を取得しない限り、本件贈与分に対しては贈与財産の３年以内加算はありません。

〔補足ⅰ〕
　　この場合の父側の建物の取得価額は時価である鑑定評価額７，０００万円となるため、７，０００万円から毎年の減価償却を計算していきます。

〔補足ⅱ〕
この物件の前提条件「ⅰ鑑定評価額」と「（ⅲ＋ⅳ）借入残債及び利息」の金額が逆であった場合は下記の通りとなります。
・子の譲渡の収入金額
代物弁済により消滅（相当）する金額　＝　７，０００万円　　＝　会計上取得価額
※変わりありません。
　・子から父への贈与　３，０００万円
※贈与者と受贈者の関係が逆となります。
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