居住用財産を売却した場合の特別控除

今回は、居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除の特例について、共有名義の時の特例適用についてご相談いただいたケースをご紹介いたします。

特例の概要

　居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除とは、居住用財産の譲渡を行った場合、一定の要件を満たす場合には、その売却益について3,000万円までは控除することができます。

共有名義の居住用財産を売った場合

　共有名義のマイホームを売った場合には、この特例の適用を受けることができるかどうかは、それぞれ共有者ごとに判定します。特別控除額は共有者全員で最高3,000万円ではありません。この特例を受けることができるのは共有者1人につき最高3,000万円です。
　また、家屋は共有ではなく、敷地だけを共有としている場合には、家屋の所有者以外の者は原則としてこの特例の適用を受けることができません。

《事例①》家屋及び土地が夫と妻の共有名義（夫と妻が居住）である場合

前提：夫と妻が居住をしており家屋及び土地を共有持分として 夫３／５、妻２／５ を所有している。
この家屋は他の特例適用を受けておらず、この家屋の譲渡益が5,000万円の場合、課税される所得の金額は下記の通りとなります。

夫：譲渡益3,000万円－特別控除3,000万円＝課税される所得0円
妻：譲渡益2,000万円－特別控除2,000万円＝課税される所得0円

共有名義の居住用財産を売った場合

　建物と敷地の所有者が異なる居住用財産について、建物とともにその敷地が譲渡された場合（建物所有者と敷地の所有者が同一生計の場合に限ります）において、建物の譲渡益が3,000万円に満たないときは、その3,000万円に達するまでの金額は土地の譲渡益から控除することができます。

《事例②》夫が土地所有、家屋が妻所有（夫と妻が居住）である場合

前提：夫と妻が居住しており、夫と妻は生計を一にしている。敷地は夫が所有、家屋は妻が所有している。この家屋や敷地等について、他の特例の適用を受けていない。土地の譲渡益は3,000万円、家屋の譲渡益は2,000万円の場合、課税される所得の金額は下記の通りとなります。

妻：譲渡益2,000万円－特別控除2,000万円＝課税される所得0円
夫：譲渡益3,000万円－特別控除1,000万円＝課税される所得2,000万円

特例の併用

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