家の売却方法と流れを解説！かかる税金についても

家の売却は、人生の中で数少ない大きな決断の一つです。スムーズに高値で売却できるケースがある一方で、知識不足や準備不足によって思わぬトラブルや損失を被ることもあります。

そこで、本記事では、家の売却方法や具体的な流れ、そして避けては通れない税金の問題について詳しく解説します。

 

家を売却する方法

ここでは家を売却するための方法について、取り上げてみました。

 

仲介

仲介とは、不動産仲介業者を介して物件を売却する方法のことです。

メリット	デメリット
・プロのノウハウを活用できる ・広告や内覧の対応を任せられる ・法的手続きをサポートしてもらえる	・仲介手数料がかかる ・売却までに時間がかかることがある

なお、仲介手数料は売却価格の3％＋6万円と消費税が一般的です。

 

買取

買取は、不動産会社が直接物件を購入する方法です。

メリット	デメリット
・迅速に現金化できる ・確実に売却できる ・内覧や契約交渉の手間が省ける	・市場価格よりも安い価格になる ・複数の不動産会社に相見積もりを取る 必要があるので、買取会社を決めるまでの対応が手間になる

仲介や個人売買と比較して即金性や便利さがある反面、適正価格で売却できるかどうかが課題といえるでしょう。

 

個人売買

個人売買は売主と買主が直接取引する方法です。

メリット	デメリット
・仲介手数料がかからない ・自由に条件交渉ができる	・買主を見つけるのが困難 ・法的手続きを自分で行う必要がある ・トラブルのリスクが高い

個人売買は手数料の節約になりますが、リスクも高いため、十分な知識と準備が必要です。

 

各方法の比較

売却方法の選択は、売却の緊急性や希望売却価格、手間をかけられる程度、不動産取引の知識や経験などを考慮して決めることが大切です。

仲介の場合、購入者が家主となるため、市場価格での販売が可能となり、不動産会社と専任媒介を結べば積極的に販売活動を行ってくれます。ただし、売り出し価格や立地によっては売却までに時間がかかり、金額交渉が入る場合もあります。

また、建物の状態によっては、リフォームや解体をしないと売主が見つからない場合もあります。その際は、持ち出しが必要になるため、期間や手持ちに余裕がある場合におすすめです。

不動産会社による買取は、リフォームや解体をして不動産会社が販売するため、基本的に市場価格よりも安くなりますが、現状のまま販売が可能で、持ち出しも必要ありません。そのため、早めに売却を完了させ、現金化したい場合は、買取がおすすめです。不動産会社が自社でリフォームなどが可能であれば、高めの金額を提示してくれることもあるので、複数社に見積もりを取りましょう。

個人売買は宅地建物取引士の資格を持っている場合や、不動産売買に関する知識がある状態で、買主が知人などの場合はスムーズに進むでしょう。しかし、トラブルのリスクが高く、買主側のローン審査が通らない可能性もあるので、基本的には避けたほうが良いでしょう。

 

家を売却する際の流れ

不動産買取の場合は、販売期間がありませんので、ここでは、家を仲介で売却する際の一連の流れを解説します。

 

事前準備

家を売却する際の事前準備として、不動産ポータルサイトなどで相場を調べておきましょう。不動産会社に査定依頼をすれば売却価格を出してくれますが、その価格が適正であるか把握しておくことが大切です。

また、権利証や固定資産税納税通知書、手元にあれば登記簿謄本や測量図、間取り図などの書類も準備しておきます。

 

不動産会社の選定

不動産会社を選ぶ際は、少なくとも3社以上に査定を依頼することをおすすめします。大手の不動産会社だけでなく、その地域に強い中小の会社も探してみましょう。各社の査定額を比較し、その根拠を確認します。また、対応の丁寧さや実績、提案内容などを総合的に判断して、信頼できる会社を選ぶことが欠かせません。

 

不動産会社と媒介契約を結ぶ

販売を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約は、1社のみに依頼する「専属専任媒介」、「専任媒介」と、複数の会社に売却依頼ができる「一般媒介」があります。

どの媒介契約にするかは売主が選ぶことができますが、1社に依頼する「専属専任媒介」もしくは「専任媒介」である方が、積極的に販売活動を行ってくれるのでおすすめです。

 

売却価格の決定と販売開始

適正価格の設定は、市場動向と自身の希望を考慮して行われます。また、広告方法やオープンハウスの実施など、効果的な販売戦略を立てることも大切です。内覧対応の際は、清掃や整理整頓を徹底し、良い印象を与えるよう心がけましょう。

 

売買契約の締結

買主が決まったら、売買契約を締結します。この際、不動産会社から重要事項の説明を受けます。一般的に、売却価格の10％程度が手付金として支払われます。

重要事項説明とは、宅地建物取引士が買主へ「重要事項説明書」を交付して、説明を行うことです。重要事項説明書には、売買代金の支払い方法や、契約解除の場合の規定などが記載されています。

また、このタイミングで仲介をしている不動産会社へ仲介手数料の50％を支払うのが一般的です。

 

物件の明け渡し

売買契約を締結した後、引っ越しを完了し、家財を撤去して物件を明け渡します。その際に売買決済を行い、売却残金を支払ってもらい、不動産会社へ仲介手数料の半金を支払います。最後に抵当権抹消の手続きをし、鍵や物件に関わる書類を買主に渡して完了です。

 

家を売却する際にかかる税金

家を売却する際に避けては通れない税金について解説します。

 

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産の売却によって得た利益（譲渡益）に対してかかる税金です。譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類されます。

計算方法：譲渡所得＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)

【譲渡所得にかかる税金の税率】

	所得税	住民税
長期譲渡所得	15.315％	5％
短期譲渡所得	30.63％	9％

復興特別所得税

2013年から2037年までの期間、東日本大震災からの復興財源を確保するために課税される税金です。譲渡所得税額の2.1%が課税されます。

 

住民税

住民税は地方税で、譲渡所得に対して課税されます。先ほど触れたように、長期譲渡所得の場合は5%、短期譲渡所得の場合は9%の税率が適用されます。

 

確定申告

家を売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。ただし、特別控除により課税所得が生じない場合は不要な場合もあります。

 

家の売却時に利用できる税金控除・特例

家を売却する際は、特例を利用することで大幅に税負担を軽減できることがあります。ここでは、主な制度について解説します。

 

3,000万円特別控除

居住用財産を売却した場合、最大3,000万円まで譲渡所得から控除できる特例です。適用にあたっては、以下の条件を満たす必要があります。

・売却する家屋に住民票があり、実際に1年以上住んでいること ・売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること たとえば、譲渡所得が4,000万円の場合、3,000万円を控除した1,000万円に対して課税されることになります。

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

 

特定居住用財産の買換え特例

住んでいた家を売却し、新たに家を購入する場合に利用できる特例です。譲渡所得の課税を繰り延べることができます。主な条件は以下の通りです。

・売却した年の1月1日時点で居住期間が10年以上であること
・売却した年の前年または翌年に新しい住宅を取得すること
・新居の床面積が50㎡以上であること
この特例を使うと、新居の購入価格が旧居の売却価格以上の場合、譲渡所得への課税を全額繰り延べることができます。

参考：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

 

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

家を売却した際に損失が出た場合、その損失を他の所得と相殺したり、翌年以降に繰り越したりできる特例で、主な条件は以下の通りです。

・売却した年の前年または前々年に、自己の居住の用に供していたこと
・譲渡契約締結の日の前日において所有期間が5年を超えていること
この特例を使うことで、家の売却で生じた損失を給与所得などの他の所得から差し引くことができるほか、税負担を軽減できる可能性があります。

参考：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁

 

家の売却を検討している方へ

家の売却は、方法選択から税金対策まで、多くの場面で重要な決断が求められます。適切な準備と知識を持って臨むことで、スムーズな売却を実現できるほか、希望通りの結果となる可能性が高まるでしょう。特に、税金面での対策は売却後の資金計画に大きく影響するため、慎重に検討する必要があります。

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