048-228-2501
お問い合わせ
いつも当レポートをご愛読いただきありがとうございます。今回は「不動産売却時に確定申告は必要？方法・流れを解説」について触れてみたいと思います。
この記事では、不動産売買における確定申告の必要性や具体的な手続き方法、注意点などについて詳しく解説します。
そもそも確定申告とは
確定申告とは、1年間(1月1日から12月31日まで)の所得を計算し、税金の申告と納付を行う制度のことです。会社員や公務員など、給与以外に所得がない場合には会社で年末調整が行われるため、原則として確定申告は必要ありません。しかし、不動産を売却すると確定申告が必要となるケースもあるため、注意が必要です。不動産売却時の確定申告について以下で詳しく解説します。
不動産売却時に確定申告は必要？
ここでは不動産売却時に確定申告が必要なケースと、不要なケースについてそれぞれ見ていきましょう。
確定申告が必要なケース
不動産を売却したからといって、必ずしも確定申告がいるわけではなく、譲渡所得が生じた場合に必要となります。売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告を済ませましょう。不動産を売却して得た利益（譲渡所得）は所得税の課税対象となり、以下の式によって求められます。
不動産の収入金額＋（取得費ー譲渡費用）
ここでいう「取得費」とは、その不動産の購入代金から建築費や売却に要した費用、仲介手数料などを合算した金額を指します。また、譲渡所得が生じた場合以外にも、以下のケースに当てはまる際は確定申告が必要です。
取得価格がわからないとき
特例を適用して納税額を減らしたいとき
このうち、取得価格が分からない場合には収入金額の5％で取得費を求めることになります。
確定申告が不要なケース
不動産を売却したものの、利益が生じなかった場合には確定申告は不要です。つまり、先ほどの譲渡所得の式でいえば、不動産の収入金額よりも諸経費が多くかかった場合といえるでしょう。たとえば、不動産売却で得た収入金額が3,000万円で諸経費が3,400万円かかった場合にはマイナス400万円となり、不動産売却による譲渡所得が発生しないとみなされ、確定申告が不要になります。
不動産売却での確定申告の方法・流れ
ここでは不動産売却での確定申告の方法や流れについて、解説します。
必要な書類
不動産売却での確定申告で必要となる書類は、以下の通りです。- ・売却時の売買契約書のコピー
- ・売却時の手数料・税金の領収書のコピー
- ・購入時の売買契約書のコピー
- ・購入時の手数料・税金の領収書のコピー
- ・登記事項証明書
- ・確定申告書
- ・譲渡所得の内訳書
- ・本人確認書類など（e-Taxで手続きする場合は不要）
このうち、売買契約書が見つからない場合、先述したように売却価格の5％で取得費が加算されてしまうので注意しましょう。また、売買契約書以外の書類であっても、購入価格の記載があれば税務署に認められる場合もあります。まずは一度、税務署に相談することをおすすめします。
h3：手順・流れ
確定申告を自身で行う場合の流れは次の通りです。- 必要書類を集める
- 申告書の記入を行う
- 書類を提出する
- 納税を済ませる
確定申告の期限は毎年2月16日から3月15日と決まっています。所定の申告期限に確定申告を行わなかった場合、「期限後申告」といった扱いになるほか、ペナルティが課される恐れがあります。不動産売却を行った際は、確定申告が必要となるかどうかについて速やかに確認し、早めに準備を進めるようにしましょう。
不動産売却で確定申告をしないとどうなる？
不動産の売却に伴う所得は、原則として申告する必要があります。申告を怠った場合、以下のようなペナルティが科される可能性があります。
無申告加算税が課される可能性がある
不動産を売却して所得があるにもかかわらず、確定申告をしなかった場合、無申告加算税が課される恐れがあります。無申告加算税率は、納付すべき税額に対して50万円までは15%、50万円を超える部分には20%の割合を乗じて算出された金額が本来の税金に加算される仕組みとなっています。なお、自主的に修正申告を行った場合、無申告加算税が課されることはありません。
過少申告加算税が課される可能性がある
売却所得を実際の金額よりも少なく見積もって申告した場合、過少申告加算税が課される恐れがあります。過少申告加算税率は、申告漏れ金額に応じて10%または15%となります。（追加で納める金額が50万円を超える場合には15％）こちらも無申告加算税と同様に、自主的に修正申告をした場合には課税されません。
重加算税が課される可能性がある
不動産売却時に故意に無申告や過少申告を行った場合、さらに重い重加算税が課される恐れがあります。具体的には無申告の場合は40％、過少申告の場合は35％が不足している税金に対して貸されます。
延滞税が課される可能性がある
申告期限後に申告・納付した場合は、延滞税が課される恐れがあります。延滞税は納付すべき日の翌日から、実際に納付される日までの日数に応じて課されます。なお、納期限の翌日から2ヶ月までは「年7.3%」と「延滞税特例基準割合+1％」のいずれか低い割合が、2か月以降は「年14.6％」と「延滞税特例基準割合+7.3％」のいずれか低い割合が適用される点に注意しましょう。
譲渡所得が生じた際に使える特例について
不動産の売却などにより譲渡所得が生じた場合、以下の特例措置を活用することで、納税額を抑えることができます。
3,000万円特別控除
居住用財産を譲渡した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。要件として、以下の点が挙げられます。- ・自分が住んでいる居住用財産を売却すること
- ・3年以内にマイホームの買い換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
- ・売り手と買い手が親子や夫婦等の関係でないこと
この特例を受けられれば、多額の譲渡所得がある場合でも節税が可能です。
軽減税率特例
10年超所有軽減税率の特例とは、10年超所有していた居住用不動産を売却した場合に、譲渡所得の税金(所得税・住民税)にかかる税率が低くなる特例のことです。譲渡所得にかかる譲渡所得税の内訳は「所得税」と「住民税」に分けられ、不動産の所有期間が5年という単位で、以下のように変化します。
5年以下：所得税が30％、住民税が9％
5年超：所得税が15％、住民税が5％
10年超：売却益が6,000万円以下の部分は所得税が10％、住民税が4％
10年超：売却益が6,000万円超えの部分は所得税が15％、住民税が5％
※所有期間は1月1日を基準として数える
居住用の不動産であることが前提条件ですが、不動産に住んでいない場合でも、その日から3年目の年末までに売れば特例の適用が認められます。なお、前年、前々年にこの特例を受けている場合には利用できない点に注意しましょう。この特例を利用することで、通常の場合よりも低い税率で長期譲渡所得の税額を計算できます。
買い換え特例
「買い替え特例」は、正式名称を「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。これは、自身の居住用財産を売却して新たな居住用財産を取得したとき、一定の要件を満たすことで譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる制度です。支出がかさむ買い換えのタイミングで負担を減らせることが、最大のメリットといえるでしょう。ただし、基本的に他の控除との併用ができない点には注意が必要です。
不動産売却での確定申告を自分でやるデメリット
不動産売却にかかる申告書の記入は非常に複雑であり、土地・建物の評価や減価償却をはじめ、修繕費の計算など専門的な知識が求められます。また、税法や制度もこまめに変更されるため、自分で申告を済ませた結果、記載内容を誤ってしまったというケースは珍しくありません。一度に正しく申告を終えるためにも、基本的には税理士をはじめとするプロに依頼することをおすすめします。
不動産売却時の税金に関する相談は税理士へ
本記事では、不動産売買における確定申告の必要性や具体的な手続き方法、注意点などについて詳しく解説しました。不動産の売却による譲渡所得には、確定申告が義務付けられている場合があります。売却時の状況によっては、申告が不要な場合もありますが、ペナルティを受けるリスクを避けるためにも、確定申告の必要性を正しく理解することが重要です。 沖田不動産鑑定士・税理士・行政司法書士事務所では、現在進行中の案件に限らず、既に申告を済まされた案件についてのご相談も受け付けております。お電話のほか、ＦＡＸやメールでのご相談を受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。
＞＞沖田不動産鑑定士・税理士・行政書士事務所について詳しく知りたい方はこちら
