不動産売却時に知っておくべき税金控除・特例について解説

不動産を売却する際、適切な特例や控除を活用することで大幅な節税が期待できます。しかし、それらの制度は複雑で適用条件もさまざまなため、自身の状況に最適な特例を選択することが大切です。

今回の記事では、不動産売却時に知っておくべき主な税金控除・特例について、注意点を踏まえてわかりやすく解説します。

 

不動産売却時にかかる税金の種類

不動産を売却する際、さまざまな税金が生じます。各税金について詳しくみていきましょう。

 

譲渡所得にかかる税金

不動産売却で生じた所得を「譲渡所得」といいます。譲渡所得は他の所得と分離して住民税と所得税が課税されますが、そもそも譲渡所得がマイナスの場合には課税されません。

譲渡所得は以下の計算式によって求められます。



なお、土地建物の所有期間によって税率が異なります。

	所有期間
短期譲渡所得	5年以下の土地・建物等
長期譲渡所得	5年を超える土地・建物等

 

譲渡所得の税率表

【譲渡所得の税率】

	所有期間	税率
		所得税	住民税
長期譲渡所得 （所有期間5年超）	5年超	15％	5%
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	5年以下	30％	9%

※ほかにも、上記税率に対して復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされる

このように、所有期間が5年以下の場合は税率が高くなります。節税を考える場合には、5年超の長期所有を検討するとよいでしょう。

 

その他の税金

不動産売却で利益の有無に関わらず生じるのが、以下の税金です。


それぞれみていきましょう。

 

登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記時に課される税金です。税額は土地や建物の評価額（固定資産税評価額）に税率をかけて求められます。

【土地の所有権移転登記にかかる税率】

	課税標準	税率
売買	不動産の価額	1,000分の20
相続、法人の合併 または共有物の分割	不動産の価額	1,000分の4
その他 （贈与・交換・収用・競売等）	不動産の価額	1,000分の20

出典：国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

なお、新築で建物に評価額がつけられていない場合には、法務局で定められた課税標準価格に税率をかけて算出します。

 

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に課される税金です。書面に印紙を貼り、消印を押すことで納税ができます。売却代金に応じて、以下のように税額が変動します。

【印紙税の税額】

契約金額	印紙税額	軽減税額※
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円

※平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書は軽減措置で税額が低くなります。詳しくは「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁 」にてご確認ください。

 

消費税

不動産売却に関連するサービス、たとえば仲介手数料や司法書士への登記手続き報酬などには消費税がかかります。そのため、土地の売買自体が課税対象でなかったとしても、仲介手数料には所定の税金が生じる点に気をつけなくてはなりません。

 

不動産売却時に使える税金控除・特例

不動産売却時に使える税金控除・特例は、主に以下のとおりです。

 

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除は、自宅を売却した場合に所有期間に関係なく最高3,000万円まで譲渡所得から控除できる特例です。この特例は、自宅として使用していた家屋を売却する場合や、家屋とともにその敷地を売却する場合に適用されます。ただし、住まなくなった日から3年以内に売却する必要があります。

 

買換え特例

買換え特例は、不動産を売却し、新たに別の不動産を購入する場合に適用できる有利な税制措置です。この特例を利用すると、売却した不動産の譲渡益の全部または一部について、新たに取得した不動産の取得価額から控除することができます。売却した不動産と新たに取得する不動産の用途や規模、取得時期などに制限があるため、自身の状況に合わせて慎重に検討するようにしましょう。

 

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例は、10年以上所有した自宅を売却する際に適用可能です。この特例を利用すると、譲渡所得6,000万円以下の部分に対して、14.21%の税率が適用されるほか、3,000万円特別控除との併用も可能で、大幅な節税効果が期待できます。ただし、住宅ローン控除や買換え特例との併用はできない点に気を付けましょう。

 

損益通算と繰越控除

不動産売却時の損益通算と繰越控除は、売却損が発生した際に適用できる制度です。損益通算は売却損を他の所得と相殺し、その年の課税所得を減らす仕組みであり、繰越控除は損益通算で控除しきれなかった損失を最大3年間繰り越して、翌年以降の所得から差し引ける仕組みです。これらの制度を利用するには、ある一定の条件を満たす必要があるものの、適切に活用することで、複数年にわたって税負担を軽減し、効果的な節税ができるでしょう。

 

不動産売却で控除を受ける際の注意点

不動産売却で控除を受ける際、主に以下の3つのポイントに注意が必要です。

 

確定申告の必要性

不動産売却をして利益が出なかった場合は確定申告の必要がありませんが、特例や控除を利用する場合は確定申告をしなくてはなりません。申告期限は売却した年の翌年2月16日から3月15日までに必要書類を準備して申告する必要があります。申告漏れがあると特例が適用されず、予期せぬ税負担が生じる恐れがあるため気を付けましょう。

 

他の控除との併用制限

特例の種類によっては、他の控除と併用ができない場合があります。たとえば、3,000万円特別控除は住宅ローン控除との併用ができません。自身の状況に最適な特例を選択することが大切です。また、複数の特例を組み合わせる場合、その年の譲渡益全体を通じて合計5,000万円が特別控除の上限となることに注意が必要です。

 

悩んだら専門家のアドバイスをもらう

相続不動産の売却は手続きが複雑となるため、悩んだ際はできるだけ専門家にアドバイスをもらうことをおすすめします。税理士をはじめとする専門家に相談することで、自身の状況に最適な特例や控除を選択できるほか、確定申告の手続きや必要書類の準備など、細かな点についてもアドバイスを受けられます。

 

不動産売却時の税金に関するご相談なら

不動産売却時の税金控除・特例は、適切に活用することで大きな節税効果が期待できます。しかし、各制度には細かな適用条件や他の控除との併用制限があるほか、各制度を利用するには確定申告が必要です。確定申告の際に申告漏れがあると特例が適用されない恐れがあるため、慎重に手続きを行いましょう。

不動産売却を検討している人の中には、自身の状況に最適な特例や控除がわからないと悩む人もいるかもしれません。その場合は、専門家のアドバイスを受けるようにしましょう。そうすることで、最大限の節税効果を得られる可能性が高まります。

沖田不動産鑑定士・税理士・合成司法書士事務所では、現在進行中の案件に限らず、既に申告を済まされた案件についてのご相談も受け付けております。お電話のほか、Ｅメールでのご相談を受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。

沖田不動産鑑定士・税理士・行政書士事務所について詳しく知りたい方はこちら