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譲渡申告（不動産）
譲渡申告とは？
譲渡申告とは、不動産や株式などの資産を売却して得た利益（譲渡所得）について、税務署に報告し、必要に応じて税金を納付する手続きです。不動産の場合、土地や建物の売却が対象となります。
この申告は、資産の売却によって利益が生じた場合に必要となりますが、損失が出た場合や特定の条件を満たす場合にも申告が求められることがあります。譲渡申告を適切に行うことで、不必要な税負担を避けたり、将来のトラブルを防いだりすることができます。
譲渡所得の税率と計算方法
譲渡所得税の税率は、その不動産の所有期間によって異なり、以下の表の通りです。
■譲渡所得の税率
| 所有期間 | 所得税率 | |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 （所有期間5年超）5年超30％ |
||
| 短期譲渡所得 （所有期間5年以下）5年以下15％ |
※所有期間については不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断される
※出典：土地や建物を売ったとき ｜国税庁
また、譲渡所得税は「譲渡所得」に対して課されます。譲渡所得の求め方は以下の通りです。
「譲渡収入金額」は売却して得たお金（不動産が売れた金額）です。
「取得費」は不動産を取得するためにかかったお金を指し、買ったときの購入代金や購入手数料が該当します。
建物は減価償却費相当額を差し引いた額で計算します。登録免許税も、取得費に含みます。
「譲渡費用」は、不動産を売るためにかかったお金です。不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税が含まれます。
譲渡所得の期限と罰則
譲渡申告には定められた期限があります。
通常、不動産を譲渡した年の翌年の2月16日から3月15日までが申告期限です。
たとえば、2023年に不動産を売却した場合、2024年の2月16日から3月15日までが申告期限となります。
ただし、この期間は確定申告期間と重なるため、税務署が非常に混雑します。
そのため、余裕を持って準備を進め、できるだけ早めに申告することをおすすめします。
期限内に申告を行わなかった場合、様々な罰則や追徴課税が発生する可能性があります。
まず、期限後申告となり、本来納付すべき税額に加えて延滞税が課されます。延滞税は日数に応じて増加していくため、申告が遅れれば遅れるほど負担が大きくなる点に注意が必要です。具体的には、納税期限から2ヵ月以内の場合は7.3％、2ヵ月を超過する場合は14.6％と高税率で計算されます。
さらに納税を忘れただけでなく申告をしなかった場合は、「無申告加算税」が課されます。
無申告加算税とは、確定申告期限から2ヵ月以上遅れた場合に課税される税金のことです。
■無申告加算税の内訳
| ５０万円以下 | １５％ |
| ５０万円超～３００万円以下の部分 | ２０％ |
| ３００万円超の部分 | ３０％ |
このように、期限を過ぎると経済的な負担が大きくなるだけでなく、税務署とのトラブルにも繋がりかねません。
そのため、不動産を譲渡した際は速やかに申告の準備を始め、期限内に確実に申告を行うことが大切です。
不明な点がある場合は、早めに税理士や税務署に相談するようにしましょう。
譲渡申告が必要なケースについて
ここでは譲渡申告が必要なケースについて、解説します。
譲渡所得が生じれば確定申告が必要
先にも述べたとおり、譲渡所得は以下の計算式によって求められます。
売却した結果、利益が出なかった場合には、確定申告は不要です。つまり、譲渡収入金額（売却して得られた現金）よりも、取得費や譲渡費などかかった費用の方が多く、譲渡所得がプラスにならなかった場合は、確定申告をする必要がありません。
しかし、譲渡収入金額から取得費・譲渡費を引いた金額（特別控除額を引く前の金額）がプラスになった場合には、確定申告が必要です。
特例を利用する場合は確定申告が必要
特例を利用する場合は、たとえ税金が発生しなくても確定申告が必要です。
主な特例には以下のようなものがあります。
- ・居住用財産の3000万円特別控除
- ・相続した空き家を売却したときの3,000万円控除
- ・特定の居住用財産の買換えの特例
- ・相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
これらの特例を適用する際は、条件を十分に確認し、必要な書類をすべて揃えることが大切です。
特例の適用可否や具体的な手続きについて不安がある場合は、税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。
譲渡申告で必要な書類
不動産を売却した際、確定申告に必要となる主な書類は以下の通りです。
確定申告書Ｂ（第一表）
確定申告書Ｂ（第一表）とは、不動産や株式等の譲渡所得がある方が使用する申告書です。
この書類には、譲渡所得の金額や計算過程、他の所得との合計などを記入します。
国税庁の公式サイトからダウンロードするほか、最寄りの市役所や税務署で入手可能です。記入の際は、誤りがないよう慎重に確認しましょう。
確定申告書第三表（分離課税用）
確定申告書第三表（分離課税用）は、分離課税の所得を申告する際に使用する専門用紙です。
不動産の譲渡所得は分離課税の対象となるため、この書類が必要となります。
確定申告書Ｂと同様に、国税庁の公式サイトからダウンロードするほか、最寄りの市役所や税務署で入手可能です。
本人確認書類
本人確認書類は、申告者の身元を証明するために必要です。
マイナンバーカード、運転免許証、パスポートなどの写しを用意しましょう。
なお、e-Taxを利用して申請を行う場合は、本人確認書類の提示やコピーは必要ありません。
登記事項証明書
登記事項証明書（旧名称：登記簿謄本）は、売却した不動産の詳細情報を証明する公的書類です。
所有者、所在地、面積などの情報が記載されています。登記事項証明書交付請求書に、土地や建物の所在地、地番などを記入し、法務局の窓口で申請しましょう。
取得時の契約書や領収書（取得費の証明）
取得時の契約書や領収書は、不動産の取得費を証明するために必要です。
購入時の売買契約書、重要事項説明書、領収書などが該当します。
古い書類の場合、探すのに時間がかかることがあるので、早めに準備を始めましょう。これらの書類がない場合、概算取得費として売却価格の5%を使用することもできます。
譲渡費用の領収書（仲介手数料、測量費用など）
譲渡費用の領収書は、不動産を売却する際にかかった諸費用を証明するものです。
主な譲渡費用には、不動産仲介手数料、測量費用、登記費用などがあります。
これらの費用は譲渡所得から控除できるため、しっかりと手元で保管しておくことが大切です。
改良費の領収書（リフォーム等の費用）
改良費の領収書は、不動産の価値を高めるために支出した費用を証明するものです。
大規模なリフォームや増築工事などの領収書が該当します。
改良費も取得費に加算できるため、工事内容や金額がしっかりと記載された領収書を用意しましょう。
不動産売買契約書の写し
不動産売買契約書の写しは、売却価格や取引条件を証明する重要な書類です。
売却価格、物件の詳細、特約事項などが記載されています。
譲渡所得の計算や取引内容の確認に使用されるため、必ず準備しておきましょう。
譲渡申告の方法・流れ
譲渡申告の方法や流れに関しては以下の通りです。
1 書類を準備する
譲渡申告の最初のステップは、必要な書類をすべて揃えることです。
前述の「譲渡申告で必要な書類」を参考に、自身のケースに応じた書類を準備します。
書類の準備は早めに始めることが大切です。特に古い書類は探すのに時間がかかる場合があるため、余裕を持って準備を進めましょう。
不明な点があれば、税務署に問い合わせるか、税理士に相談することをおすすめします。また、デジタル化されていない書類は、コピーを取っておくとよいでしょう。
2 譲渡所得税の計算をする
次に、譲渡所得税を計算します。基本的な計算式は以下の通りです。
なお、取得費が不明な場合には、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。
譲渡費用には、仲介手数料、登記費用、測量費用などが含まれます。特別控除額は適用される特例によって異なり、例えば居住用財産の3000万円特別控除などがあります。
税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合39.63%、5年超の長期譲渡所得の場合20.315%です。
譲渡所得税の算出は非常に複雑であるため、税理士などの専門家に相談すると安心でしょう。
特に、特例を適用する場合や複数の不動産を譲渡した場合は、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
3 書類に必要事項を記入する
計算結果に基づいて、確定申告書と譲渡所得の内訳書に必要事項を記入します。
記入する前は必ず、申告書の記入例や国税庁の公式サイトの説明をよく確認しましょう。
書き間違いを避けるため、下書きをしてから清書することをお勧めします。また、電卓を使用する際は計算ミスを防ぐため、複数回確認しましょう。
記入方法に不安がある場合は、税務署の確定申告書作成コーナーの相談窓口を利用するのもひとつの手です。
また、国税庁のウェブサイトで提供されている確定申告書等作成コーナーを利用すると、オンラインで申告書を作成できます。
4 税務署に申請する
記入した確定申告書と必要書類をまとめて、納税地の税務署に提出します。
提出方法には、税務署の窓口に直接持参する方法、簡易書留など配達の記録が残る方法で郵送する方法、国税電子申告・納税システム（e-Tax）を利用してオンラインで提出する方法があります。
提出期限は、通常、譲渡した年の翌年の2月16日から3月15日までです。e-Taxを利用すると、24時間いつでも申告できるほか、添付書類の提出省略などのメリットがあるので積極的に活用するとよいでしょう。特に提出期限間近は税務署が混雑するため、早めの提出をおすすめします。
5 納税を行う
申告の結果、納税が必要な場合は、申告期限と同じ3月15日までに納付する必要があります。
納付方法には、金融機関や税務署の窓口での現金納付、振替納税（口座振替）、クレジットカード納付、ダイレクト納付（e-Taxを利用した電子納税）があります。納付書は確定申告書と一緒に税務署から送られてきますが、e-Taxを利用した場合は、自身で印刷する必要がある点に注意が必要です。振替納税を利用する場合は、申告期限までに手続きを済ませておきましょう。
また、高額の納税の場合は、分割納付が認められることもありますので一度税務署に相談してみるとよいかもしれません。
専門家に相談したほうが良いケース
譲渡申告は複雑な手続きであるため、特に以下のようなケースでは専門家に相談することをお勧めします。
相続不動産が多い場合
相続で取得した不動産を売却する場合、専門家のアドバイスを受けることでスムーズに譲渡申告の作業を終えられます。
その理由として、取得費の計算が複雑であり、相続時の評価額や相続税額など取得費の計算に必要な要素が多く、専門知識が必要なことがあげられます。
また、相続財産に係る譲渡所得の特例など、適用可能な特例を見逃さないためにも専門家の助言が役立つでしょう。
さらに、複数の相続人がいる場合、相続人間での調整や持分の計算など、複雑な状況に対処するには専門家のサポートが不可欠です。
自分で確定申告を行うことに不安を感じている場合
譲渡申告の経験が少ない、または全くない場合は、専門家に相談することをおすすめします。
必要な書類の準備や、申告書の正確な記入方法について、専門家からレクチャーを受けられます。
また、譲渡所得の計算は複雑で、ミスをすると追徴課税となる恐れがありますが、専門家のチェックを受けることでリスクを軽減できます。
さらに、自身の状況に適用可能な特例があるかどうかを判断し、最適な申告方法を選択するうえで専門家の知識が役立つでしょう。
複雑な税務状況がある場合
複雑な状況では、早い時点で税理士などの専門家に相談することが重要です。
複数の不動産を売却した場合、複数の譲渡所得を合算して申告する必要があり、計算が複雑になります。事業用資産と居住用資産が混在している場合、適用される税率や特例が異なるため、専門的な判断が必要となるでしょう。
国外の不動産を売却した場合であれば、国際的な税務の知識が必要となり、専門家のサポートが欠かせません。
また、過去の申告漏れがある場合、修正申告や更正の請求が必要になることがありますが、専門家のアドバイスで適切に対処できます。
譲渡所得の取得費が不明な場合
譲渡所得の取得費が不明な場合、不動産鑑定士が査定した時価を使って申告が出来ます！
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 20.315％
購入時の土地・建物の取得金額が売買契約書等の紛失により不明の場合は、原則として売却代金の5％を取得費とみなして申告する場合が多いと思います。
ただし、購入時の時価を不動産鑑定士が査定することにより、その金額を取得費とみなして申告することもできます。認められた場合には、大きな節税となります。
過去5年間に取得費5％で申告している場合も鑑定評価で更正請求ができますのでご相談下さい。
事例のご紹介
事例①
父が昭和６２年に取得した自宅を相続後、その土地を令和４年４月に2,500万円で売却した購入価格は不明である。
当時の価格を不動産鑑定士が査定した金額は3,500万円であった。
〇取得費 売却代金の5％を採用して申告した場合
2,500万 −（取得費 125万 + 譲渡費用 89万）= 2,286万
譲渡所得 2,286万 × 20.315％ ≒ 譲渡所得税 464万
〇取得費 3,500万円を採用して申告した場合
2,500万 −（取得費 3,500万 + 譲渡費用 89万）=△1,089万
譲渡損が生じているため、譲渡所得税はゼロとなる。
〇不動産鑑定士の査定額を採用した場合の節税額
464万 − 0 = 464万
事例②
平成11年2月に取得した中古マンションを、令和4年2月に1,870万円で売却した案件
取得費が不明であったため、通常であれば売却価格1,870万円×５％を取得費として計算すべきところ、購入時の土地建物について、鑑定価格を使った申告方法を提案した。
〇通常の計算方法
概算取得費（減価償却後）＝売価18,700,000円×５％＝935,000円
譲渡所得＝18,700,000円－(概算取得費935,000円＋仲介料683,100円)＝17,081,900円
所得税・住民税＝17,081,900円×20.315％＝3,470,100円
〇購入時の想定鑑定評価を使い取得費とした場合
鑑定取得費（減価償却後）19,518,629円
譲渡所得＝18,700,000円－（鑑定取得費19,518,629＋仲介手数料683,100円）＝▲1,501,729円
所得税・住民税＝ ０円
通常の５％を使った譲渡所得の計算では、347万円もの所得税・住民税を納付する必要があったが、弊社の提案の鑑定評価を使った方式での所得税・住民税の計算では、収める税額が0円となり、約147万円もの節税となった。
