空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例

今回は「空き家の譲渡に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」（租税特別措置法35条3項関係）において、店舗併用住宅の敷地における特例適用のケースを紹介致します。

特例の概要

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

店舗併用住宅における特例の適用要件について

措置法35条3項2号には建物を取り壊して敷地を譲渡した場合の適用要件が記載されています。店舗併用住宅の場合も対象の譲渡に該当するのか条文を見ていきたいと思います。
「当該相続又は遺贈により取得をした被相続人居住用家屋（－略－）の全部の取壊し若しくは除却をした後又はその全部が滅失をした後における当該相続又は遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等（－略－）の政令で定める部分の譲渡　－以下略－」
引用（租税特別措置法35条3項2号）

上記条文にて記載があるように「被相続人居住用家屋の敷地等の政令で定める部分の譲渡」に該当すれば対象となります。この「被相続人居住用家屋の敷地等の政令で定める部分の譲渡」については措置法施行令第23条第4項にて敷地等の譲渡対価に「対象の敷地等の面積」を分母、「被相続人の居住の用に供されていた部分の面積」を分子となる割合を乗じた金額と規定されております。また、「被相続人の居住の用に供されていた部分の面積」については措置法通達35の15において「31の3-7に準じて判定するものとする」とあります。下記にて措置法通達31の3-7の算式を記します。

（1）当該家屋のうちその居住の用に供している部分は、次の算式により計算した面積に相当する部分とする。


（2）当該土地等のうちその居住の用に供している部分は、次の算式により計算した面積に相当する部分とする。

引用（租税特別措置法関係通達31条3-7）

事案内容

長男（相続人）が令和2年11月9日に相続後、令和4年6月2日にて4,000万円(税込)にて店舗兼居住用建物における敷地（家屋取り壊し後）を売却した。父(被相続人)は昭和40年から令和2年11月まで居住していた。建物の一階の一部分が店舗、その他は全て居住用に供している。また、各要件は満たしているものとする。

前提条件

・A宅地　面積55.43㎡　取得費200万円、売却価格4,000万円
・a建物　床面積105.08㎡（1F店舗39.27㎡、1F・2F居住用65.81㎡）
＊店舗と住居の併用部分はないものとする。

計算

居住用住宅の敷地＝店舗兼住宅の敷地55.43㎡×居住用住宅の敷地65.81㎡／その家屋の床面積105.08㎡＝34.71㎡
店舗用住宅の敷地＝55.43㎡－34.71㎡＝20.72㎡
①居住用譲渡所得＝収入4,000万円×（34.71㎡/55.43㎡）－取得費200万円×（34.71㎡/55.43㎡） －　特別控除2,379万円＝0円
②一般譲渡所得　＝収入4,000万円×（20.72㎡/55.43㎡）－取得費等200万円×（20.72㎡/55.43㎡）＝1,420万円

＊注意点としまして、措置法施行令第23条4項に規定された「被相続人の居住の用に供されていた部分」の判定につきましては当該相続の開始の直前における利用状況に基づき判定をする為、相続以後に行われた増築等により増減した場合であっても、当該相続開始直前における当該被相続人居住用家屋の床面積を基に行います。また、今回の事案内容では一般譲渡所得の部分に対してのみ「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」の適用が可能となります。

なお、譲渡所得の申告の際に取得費が不明の場合にも、不動産の鑑定評価による時価を取得費とみなして申告する事ができます。お電話のほか、ＦＡＸやＥメールでのご相談を受け付けておりますので、お気軽に当事務所にご連絡ください。