不動産売却での税金の計算方法とシミュレーションツールを紹介

不動産の売却を検討する際、気になるのが税金面での影響です。売却による利益が出れば、様々な税金が発生する可能性があります。

今回は、不動産売却で課税される主な税金とタイミングについて、わかりやすく解説します。またシミュレーション方法や、おすすめのシミュレーションツールも紹介します。

 

不動産売却でかかる税金

不動産売却時にかかる税金として、以下があげられます。

① 登録免許税	不動産の登記を申請する際にかかる税金
② 印紙税	売買契約書に貼付する印紙代
③ 所得税	不動産売却で出た利益に対してかかる税金
④ 住民税	不動産売却で出た利益に対してかかる税金
⑤ 復興特別所得税	令和19年まで所得税に上乗せされる税金

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

 

登録免許税

登録免許税とは、相続登記を行う際にかかる税金で、税率は登記原因によって以下のように定められています。


※出典：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

登録免許税の課税価格となる「不動産の価額」は市区町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格となります。市区町村役場で確認しましょう。仮に不動産の価額が4,000万円だった場合、登録免許税は以下のように求められます。

 

印紙税

印紙税とは「課税文書」に対して課される税金で、税額は売買代金に応じて2千円から10万円です。

■印紙税の税額

契約金額	印紙税額	軽減税額※
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円

※平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書は軽減措置で税額が低くなります。詳しくは「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁」にてご確認ください。

印紙税は、売買契約書に必要な税額分の印紙を貼り、消印することで納税します。もし相続した不動産を3,000万円で売却した場合には、契約金額が3,000万円となるため、印紙税は2万円となります。（※軽減税率が適用されている期間であれば1万円）

 

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税の税率は譲渡所得の15％または30％です。また、所有期間によっても以下のように異なります。

■譲渡所得の税率

	所有期間	所得税率
長期譲渡所得 （所有期間5年超）	5年超	30％
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	5年以下	15％

※所有期間については不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断される

また、譲渡所得税は「譲渡所得」に対して課されます。譲渡所得の求め方は以下の通りです。



「譲渡収入金額」は売却して得たお金（不動産が売れた金額）です。「取得費」は不動産を取得するためにかかったお金を指し、買ったときの購入代金や購入手数料が該当します。建物は減価償却費相当額を差し引いた額で計算します。登録免許税も、取得費に含みます。「譲渡費用」は、不動産を売るためにかかったお金です。不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税が含まれます。

 

住民税

住民税は譲渡所得の9％か5％です。こちらも所有期間に応じて以下のように税率が異なります。

■住民税の税率

	所有期間	住民税の税率
長期譲渡所得 （所有期間5年超）	5年超	5％
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	5年以下	9％

※所有期間については不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断される

 

復興特別所得税

平成25年から令和19年まで東日本大震災の復興に対する財源確保を目的として「復興所得税」が所得税の2.1％上乗せされています。税率は譲渡所得の0.63%あるいは0.315%です。

■復興特別所得税の税率

	所有期間	復興所得税の税率
長期譲渡所得 （所有期間5年超）	5年超	所得税率30％×2.1%＝0.63%
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	5年以下	所得税率15％×2.1%＝0.315%

※所有期間については不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断される

 

不動産売却にかかる税金のシミュレーション

不動産売却にかかる税金のシミュレーションとして以下の3つのケースを紹介します。

 

ケース1：土地を売却したケース

3,000万円で購入した土地を3,500万円で売却したと仮定する。なお、売却物件の所有期間は3年、諸費用は300万円かかったものとします。

▼譲渡所得税・住民税（「復興特別所得税」含む）の計算式

 

ケース2：マイホームを売却したケース

4,000万円で購入したマイホームを4,500万円で売却したケースです。物件の所有期間は7年、諸費用は350万円として「3,000万円の特別控除」が使える場合のシミュレーションとします。

▼譲渡所得税・住民税（「復興特別所得税」含む）の計算式 上記より、計算を行うと答えがマイナスとなることがわかります。マイナスの場合は所得が0とみなされ、税金が課されることはありません。よって、譲渡所得税・住民税（「復興特別所得税」含む）は0円となります。

 

ケース3：購入額不明のマイホームを売却したケース

購入価額がわからないマイホームを4,000万円で売却したケースです。所有期間は8年、諸費用は250万円とし、「3,000万円の特別控除」が使える場合のシミュレーションとします。

資料がなく、購入価額が分からない場合には売却額の5％相当を取得費と見なして計算します。今回のケースでいえば4,000万円×5％で200万円を取得費とみなしたうえで計算を進めることになるでしょう。

▼譲渡所得税・住民税（「復興特別所得税」含む）の計算式
※出典：No.3258 取得費が分からないとき｜国税庁

 

シミュレーションツールを活用するのがおすすめ

ここまで税金の計算式を事例をもとに紹介しましたが、実際に自分で試算することは難しく、手間もかかります。税理士などの専門家に相談するのが一番ですが、取り急ぎざっくりとした金額を把握したいといった場合、シミュレーションツールを活用するとよいでしょう。シミュレーションツールで各項目に必要な数値を入力するだけで、各種税金を瞬時に求めることが可能です。

 

不動産売却で税金を支払うタイミング

不動産売却で生じる各種税金の支払いタイミングは以下の通りです。

税金の種類	支払時期
印紙税	売買契約締結時
登録免許税	不動産の引き渡し時
所得税・特別復興所得税	原則として売却した翌年の2月16日から3月15日
住民税	売却した翌年の6月以降

このうち、売却利益によっては印紙税や登録免許税よりも、所得税・復興特別所得税の税負担が大きくなる恐れがあります。特例等の利用によって生じないケースもありますが、そもそも自分が負担する必要があるのかどうか、早めにきちんと確認しておくことを心掛けましょう。

 

不動産売却での税金のシミュレーションをするなら

不動産売却に伴って発生する主な税金は、登録免許税、印紙税、譲渡所得に対する所得税および住民税、そして復興特別所得税です。登録免許税は不動産の所有権移転登記時に課され、税率は2%が標準です。印紙税は売買契約書に貼付する収入印紙の税額で、売却代金額に応じて決まります。

譲渡所得に対する所得税と住民税の税率は、所有期間が5年超の長期所有の場合が30%と5%、5年以下の短期所有の場合が15%と9%となります。また、令和19年度までの期間限定で、所得税額の2.1%を復興特別所得税として課税されている点にも注意しましょう。

なお、税金の支払いタイミングは印紙税が売買契約時、登録免許税が所有権移転時、所得税と復興特別所得税が翌年の確定申告時、住民税が翌年の6月以降となっています。不動産売却による正確な税額は物件の状況によって変わるため、シミュレーションツールの活用や専門家への相談がおすすめです。

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