自宅や空き家の譲渡所得の特例について解説！適用要件・手続きなど

今回の記事では、譲渡所得の特例のうち「居住用財産の3,000万円特別控除」と「空き家特例」の要件や特徴について紹介します。

自宅や空き家の譲渡所得について知りたい方や、不動産売却を検討されている方はぜひご覧ください。

 

譲渡所得とは？

譲渡所得とは、資産を譲渡したときにかかる税金のことです。

とはいえ、すべての物が対象となるのではなく、一般的には自宅などの土地や建物、株式、ゴルフ会員権など売買できる経済的な価値があるものが該当します。

譲渡所得は所得税の対象となり、譲渡によって所得を得た場合は確定申告をしなければなりません。

また、譲渡所得は以下の計算式によって求められます。

譲渡所得＝収入金額－（取得費－譲渡費用）－特別控除額

ここでいう「収入金額」とは譲渡した際の売却価格のことをいい、「取得費」は購入時の価格や必要になった費用、「譲渡費用」は売却にかかった費用のことです。

また、特別控除額は一定の要件を満たすことによって適用されます。

マイホーム売却時の3,000万円の特別控除や、軽減税率の特例などが挙げられますが、ここでは代表的な特例について取り上げてみました。

出典：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁

 

【自宅】譲渡所得の特例

自宅等、居住していた不動産を売却する際には、要件を満たすことで「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できます。

譲渡所得から最高で3,000万円を控除できるため、譲渡所得にかかる税金を大きく節税できるでしょう。

出典：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

 

適用要件

自宅などの居住用財産の3,000万円の特別控除を適用するためには、以下のような要件を満たさなければなりません。



各要件について、詳しくは先にお伝えした国税庁のサイトを参考にしてください。

 

手続き方法

手続きについては、住用財産の売却によって3,000万円の特別控除を受けるには、書類を準備する必要があり、手続きは自宅の不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、確定申告を行わなければなりません。

申請に必要な書類は主に以下の通りです。



また、自宅の譲渡所得が3,000万円以下であれば、特別控除の適用によって税金がかかることはない一方、確定申告は必要です。 確定申告をしなければこの控除を利用できない点に注意しましょう。

用意する書類が多岐にわたることから、自宅の売却に加え、控除申請の手続きを進めることに不安がある方は、専門家に相談することがおすすめです。

 

【空き家】譲渡所得の特例

相続によって空き家を取得し、被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡した場合、空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できます。

これを「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」といい、「空き家特例」とも呼ばれます。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

 

適用要件

まず、空き家特例に該当する「空き家」とは以下の要件を全て満たす必要があります。


上記、「空き家」としての要件を満たしたうえで、下記に掲げる事項を満たしてようやく空き家特例の対象となります。


各要件について、詳しくは先にお伝えした国税庁のサイトを参考にしてください。

 

手続き方法

空き家の譲渡取得の特例を受けるために必要な手続きは、以下の流れで進みます。


なお、ここで必要となる「被相続居住用家屋等確認書」は、空き家の所在地の市区町村に申請することでもらえますが、次の必要書類を提出しなければなりません。
なお、市区町村によって必要書類が異なるので、事前に確認するとよいでしょう。


上記の書類が手元に揃うまでに一定の時間がかかるため、取得する際は余裕を持って申請することをおすすめします。
確定申告の受付が始まる2月中旬までには、準備を終えておく必要がある点に注意が必要です。

 

生前譲渡がおすすめの理由

「居住用財産の3,000万円特別控除」と「空き家特例」の要件や特徴について、それぞれお伝えしました。
このうち、「居住用財産の3,000万円特別控除」では生前、住まなくなってから3年以内に自宅（所有期間10年超）を譲渡すれば、3,000万円の特別控除が適用されます。それによって、自宅の相続における所得税および住民税に対して、軽減税率の適用を受けることが可能です。

一方、「空き家特例」では同じく3,000万円の特別控除を受けられますが、そのためには厳しい適用要件を全てクリアしなければなりません。そのため、基本的には生前に譲渡しておく方が有利だといえるでしょう。

 

自宅や空き家の譲渡所得の特例について

今回の記事では、譲渡所得の特例のうち自宅などの「居住用財産の3,000万円特別控除」と「空き家特例」の要件や、特徴について紹介しました。自宅や空き家の譲渡所得の特例を利用することで、不動産売却時の税金を抑えることができます。

また、それぞれの特例を利用する際は確定申告を済ませる必要があるため、期限に間に合うよう計画的に準備を進めましょう。

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